Перепланировка: разламывать и строить

Опубликовано on Фев 9th, 2013 и в рубрике Мой дом. Вы можете следить за ответами к этой записи через RSS 2.0. Вы можете оставить комментарий или трэкбэк на эту запись

Перепланировка: разламывать и строить

Перепланировка – это логичное продолжение мечты о квартире. Приобрели – сейчас можно и переработать. До того как открыть фронт ремонтных работ, посчитайте, сколько вам это будет стоить.

Ни один конструктор (конструктор, проектировщик) не сумеет с абсолютной уверенностью сказать, что случится со зданием, если хотя бы один его элемент поменяется. Ну а если в стенке появится дверь, туалет соединится с ванной, кухня – с прихожей, а балкон перевоплотится в зимний сад… Прекрасно будет недолго. Жуткие истории о трещинках на стенках и рухнувших к соседям джакузи уже порядком поднадоели, но число собственников, затеявших несанкционированную перепланировку, меньше не становится.

Приобретая недвижимость, вы покупаете не стенки, пол и окна, как это принято считать, а так именуемый поэтажный план и экспликацию – документ, который составляет БТИ (с его учетом вас оформляют в собственники). На плане БТИ обозначено размещение стенок, перегородок, просветов, окон, сантехники, инженерных стояков (вытяжки и проч.), кухонных плит, пишет lady.mail.ru.

Как следует, хоть какое изменение в плане БТИ, хоть какое, даже самое невинное на 1-ый взор, действие с просветом, окном либо плитой на кухне чревато вам потерей принадлежности. Реализовать, поменять либо подарить переделанную квартиру будет трудно. Цена нелегально переделанной квартиры понижается на 30-40%.

Неувязка в том, что эйфория от только-только приобретенного жилища продолжается не так длительно, как хотелось бы, – ровно до того момента, как вы осознаете, что жить в квартире с таковой ужасающей планировкой решительно нереально. Руки сами тянутся за дрелью.

Что можно

Ничтожно не достаточно. Вы даже тривиально приподнять розетки не сможете, не получив специального разрешения. Установка 2-ой двери – это тоже перепланировка, которую ко всему иному необходимо утверждать с пожарной организацией. Без дизайна документов и хождения по инстанциям вам допустимо всего ничего: сделать косметический ремонт, собрать и разобрать встроенную мебель либо антресоли (и то, если они не образуют самостоятельное помещение – как, к примеру, в старенькых питерских домах на Петроградской стороне), поменять смеситель либо поставить новейшую раковину. Другими словами переделка в рамках базисного плана БТИ перепланировкой не считается – никакие проверки вам не угрожают. Поменяли ванну, оставив ее на прежнем месте, установили металлическую дверь заместо древесной в имеющемся просвете – спите расслабленно, ничьих прав вы не нарушили.

Чего нельзя

До того как отправиться в жилинспекцию с разукрашенным планом БТИ, прекрасными задумками (поставить ванну среди кухни, выложить комнату янтарем и засадить лоджию карликовыми березками) и впечатляющей суммой средств, узнайте, какого рода перепланировку инспекция по закону (постановление Правительства Москвы «О порядке переустройства и (либо) перепланировки жилых и нежилых помещений в домах на местности городка Москвы», 8 февраля 2005 г.) не имеет права утверждать. На теоретическом уровне ни за какие средства.

Нельзя изменять функциональное предназначение комнат: у кухни своя миссия, у санузла – своя. И как вы ванную ни назовете, ванной ли либо раздевалке, в плане БТИ она навечно остается ванной, а вы – злобным нарушителем строй и санитарных норм.
Перепланировка, которая усугубляет условия проживания ваших соседей, – тоже под запретом. Нельзя без последствий поставить унитаз с биде над соседской кухней либо спальней. Во-1-х, это обижает чувства обедающих. А во-2-х, в случае аварии вода зальет всю квартиру: в жилых комнатах, в отличие от санузлов, нет гидроизоляции пола.
В неэлитных домах типовых серий категорически запрещено вырубать дверные просветы, ниши, сверлить отверстия (в том числе под проводку) в несущих стенках и колоннах – на их, фактически, дом держится.
Нельзя испытывать дом «на прочность»: подменять перегородки из легких материалов на томные, устанавливать мощные гидромассажные ванны и сауны (в домах с древесными перекрытиями такая ванна выдержит месяц и упадет к соседям) – в общем, увлекаться гигантоманией в хоть какой форме.
Собственник не имеет права использовать в личных целях общие помещения: сушить белье в вентиляционной шахте, устраивать скворечник в шкафу с коммуникациями, оборудовать в тамбуре комнату для гостей. Демонтаж, другими словами слом, вентиляционных коробов, воздухоотводов и других инженерных систем запрещен всеми вероятными нормативными актами. Неинженеру трудно представить, что такового актуально принципиального в одной малеханькой трубе вентиляции, какой от нее толк – все равно кондюки приходится ставить. Но демонтаж может нарушить обычный воздухообмен в доме. А если в квартире установлены стеклопакеты, свежайший воздух в помещение вообщем не будет попадать.
Пожалуй, часто встречающийся вид нелегальной перепланировки – объединение балкона с кухней либо комнатой. Делать этого нельзя. Дело в том, что количество тепла, которое выделяется на подогрев дома, рассчитано строго на существующую жилую площадь. Балконы относятся к летним помещениям и при расчетах не учитываются. Вы объединяете балкон с жилой комнатой – и «крадете» часть тепла у соседей. Плохой вы человек. (Кстати, по этой же причине нельзя «подключать» теплый пол к системе жаркого водоснабжения. К электросети можно – об этом необходимо договариваться с Мосэнерго. Вы просто оплатите дополнительный расход электроэнергии.)
Запрещено замуровывать в стенки стояки отопления, даже если они никаким образом не вписываются в неповторимый дизайн. Если случится катастрофа, вы должны будете обеспечить рабочим доступ к системе отопления – и дорогостоящий ремонт в один миг перевоплотится в груду строительного мусора.

Заявки на перепланировку каждый будний денек принимают спецы службы «одного окна» вашего окрестность (адресок узнавайте в префектуре).

Главные инстанции, в каких нужно согласовать проект либо набросок перепланировки:

БТИ;
Архитектурно-проектная организация;
Жилищная инспекция;
Госсанэпиднадзор;
региональная энергокомпания (Самараэнерго, Саратовэнерго и т. п.);
Госпожнадзор;
балансодержатель (организация, на балансе которой находится дом, как правило это ДЕЗ);
Газотехническая инспекция;
Госэкспертиза (зависимо от трудности работ).
(Соответственно, компания, в которую вы обратитесь за согласованием, должна предоставить вам справки из всех перечисленных выше организаций.)

Если перепланировка легкая…

Законодательством предусмотрены ситуации, когда возможно обойтись одним наброском, не ходить по мукам и не утверждать перепланировку в надзорных органах. Если вы стопроцентно либо отчасти разбираете ненесущие перегородки (на плане БТИ они обозначены одной линией), устраиваете просветы снова же в ненесущих стенках, заменяете инженерное оборудование (трубы, к примеру), не задевая главных стояков жаркой и прохладной воды и канализации, – на теоретическом уровне вам не необходимы дополнительные справки, довольно плана БТИ и наброска. На практике все, обыкновенно, труднее. Работник службы «одного окна» может востребовать доказательства того, что стенка, на которую вы подняли руку, вправду ненесущая. Каждую перегородку рассматривают раздельно: вычисляют, вправду ли ее изменение не нарушит целостности строения. Вам пригодится особый документ «Техническое заключение о состоянии несущих конструкций строения и способности частичного переустройства квартиры». Чтоб его получить, необходимо пройти еще как минимум три дополнительных согласования и издержать на это не меньше 2-ух месяцев.

К примеру, перегородка меж разбитыми туалетом и ванной, обычно, ненесущая (и это видно на плане БТИ), но, чтоб снести ее, будет нужно отдельный документ, подтверждающий, что пол в обоих санузлах с гидроизоляцией.

Если перепланировка суровая…

Переустройство квартиры затрагивает несущие конструкции (на плане БТИ они обозначены двойными линиями), внешние стенки дома, общедомовые коммуникации, вы объединяете две квартиры и сносите межквартирную перегородку, переносите батареи, сантехнику, меняете газовую плиту на электронную – во всех этих случаях нужен проект перепланировки. Заказать его можно в проектной организации – коммерческой либо гос (к примеру, ГУП МНИИТЭП, ОАО «Моспроект», ГУП «МосжилНИИпроект»). При всем этом учитывайте, что муниципальные проектные организации не занимаются согласованием проекта, они только составляют его.

Сроки

В течение 20 дней служащий «одного окна» объявит вам о собственном решении. Вы получите или «Разрешение на переустройство помещений и создание связанных с ним ремонтно-строительных работ», или аргументированный отказ, нередко он же – завуалированный совет обратиться в некоторую юридическую фирму, которая занимается вопросами согласования и сотрудничает с «окном» вашего окрестность. Услуги дополнительно оплачиваются.

Совместно с разрешением на перепланировку инспектор выдаст вам журнальчик ремонтно-строительных работ. С ним вы пойдете в ДЕЗ (ТСЖ либо ЖСК), там зарегистрируют начало и окончание ремонта. Сотрудники организации, управляющей вашим домом, должны предупредить ваших соседей о дальнейшем потрясающем ремонте (сможете и сами пригласить их на чай и угостить пирогом с грушами, сэкономите на нервишках в дальнейшем). Соседи, кстати, вправе попросить у управляющей организации составить акт технического состояния их квартир – если с первым же ударом молотка в соседских квартирах стенки пойдут трещинками либо обрушится штукатурка, вам придется возмещать вред.

Жилищный инспектор навестит вас два раза: 1-ый раз на шаге так именуемых укрытых работ, когда вы будете поменять проводку, проводить гидроизоляцию пола либо крепить дверь. Во 2-ой раз инспектор придет не один, а в компании коллег из приемной комиссии – когда ремонт будет завершен. Они оценят состояние квартиры и составят акт приемки, оригинал которого остается у вас.

Если вы делаете перепланировку-«лайт» по наброску, сможете обойтись своими силами либо нанять рабочих из близкого зарубежья – без лицензии, зато с руками. Если же переделка утверждена по проекту, ремонтом может заняться только лицензированная строительная компания.

В личном порядке

Проще всего обратиться в фирму, которая все сделает «под ключ»: разработает проект, согласует его во всех инстанциях, будет нести ответственность за содержание проекта… Ожидать придется приблизительно 2-3 месяца, зато разрешение на перепланировку вам принесут на дом.

Как избрать

Сначала у компании должна быть лицензия. Есть компании, которые занимаются только согласованием, а составление проекта доверяют какому-нибудь строительному институту, – их услуги, само собой, дороже. Другие компании держат в штате опытнейших проектировщиков и всю «документальную» часть перепланировки, сам проект и его согласование берут на себя – это тоже недешево, но при всем этом снять средства со счета будет вашим единственным усилием. В конце концов, вы сможете обратиться в проектный институт, который сделает идеальный проект новейшей квартиры, но согласованием документов вы займетесь сами.

Тревожный сигнал

Сравнимо низкая цена услуг (ниже $2000). Подобные организации не делают часть прописанных в договоре услуг, выплачивают клиенту типо неустойку, а далее «разбирайся, дескать, сама». Получится ли вам довести начатое до конца, компания не гарантирует.
Доверили перепланировку физическому лицу – в большинстве случае рискуете не узреть ни средств, ни подходящих бумаг.

Вне закона

А что будет, если никому ничего не гласить, нанять рабочих, задобрить соседей и втихаря все переработать? Самоуверенность людей, которые так рассуждают, – это что-то поразительное. Что будет с домом, представить трудно. Самое человечное – появятся трещинкы на стенках и потолке, которые вы будете временами заделывать. А что, если стенка упадет? А что, если упадет на кого-нибудь?.. Наверняка, это тот случай, когда стоит все сделать по правилам, а не играть в «Лего» в особо больших размерах.
За нелегальную перепланировку (ст. 29 «Жилищного кодекса») вас в наилучшем случае оштрафуют – на сумму от 1000 до 2500 руб., это если вы не натворили никакого бесчинства, а просто не согласовали набросок. Если же ремонт задел «жизненно важные» конструкции дома, инспектор востребует возвратить «как было». Просветы в серьезных стенках придется заложить кирпичом, батареи, вынесенные на балкон, срезать, вторую железную дверь снять, теплый пол (если он работает от стояка с жаркой водой, а не от электросети) убрать. Вам дадут 2-3 месяца на «обратный» ремонт. Не успеете – повторный штраф. Опять не успеете – решением суда вас выселят из квартиры. Трибунал имеет право реализовать ваше жилище с общественных торгов (вам возвратят разницу меж ценой квартиры и затратами на то, что возвратили ей начальный вид).


Похожие записи:

Оставить комментарий

Реклама
При копировании материалов активная ссылка на Женский портал обязательна.
Вход | Thanks ssmm.org.ua