Как заработать сотки процентов на недвижимости?

Опубликовано on Март 5th, 2013 и в рубрике Карьера. Вы можете следить за ответами к этой записи через RSS 2.0. Вы можете оставить комментарий или трэкбэк на эту запись

Вода с лимоном натощак

1-ые этажи дореволюционного дома на углу Садовой-Кудринской и Спиридоновки в Москве густо увешаны вывесками: «ПИК», «Группа компаний ПИК», «Банк жилищного финансирования». Много лет тут размещался головной кабинет сделанного бизнесменами Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым строительного холдинга ПИК, строившего до кризиса десятую часть столичного жилища. В прошедшем, «черном» для строителей году арбитражный трибунал Москвы наложил арест на это «родовое гнездо»: Группе ПИК воспретили отчуждать помещения в обеспечение иска банка ВТБ о просрочке кредита объемом 2,7 миллиардов рублей.

Наложение ареста на кабинет — ужасный сон девелопера: мельчайшая неаккуратность, и банк может обездвиживать работу компании. Вобщем, акционеры ПИК (четверть акций компании обращается на РТС, ММВБ и Английской фондовой бирже) могут успокоиться: в феврале трибунал снял арест с помещений на Садовой-Кудринской, потому что банк отозвал иск.

Почему? ПИК стал вести себя «более адекватно», начал рассчитываться по долгам, на стройках приметно оживление, гласит контрагент компании, генеральный директор агентства «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. «Возобновились работы на их объекте «Английский квартал», — подтверждает управляющий партнер Столичной центральной биржи недвижимости (МЦБН) Артем Цогоев. — А ведь в кризис проект год просто стоял». Группе ПИК удалось понизить кредитную нагрузку с 44 миллиардов рублей (125% ее выручки в 2008 году) до 38 миллиардов рублей и достигнуть отсрочки выполнения обязанностей. Своим спасением строительный гигант должен одному человеку — Сулейману Керимову, пишет bishelp.ru.

Керимов (№19 в рейтинге Forbes)— один из самых закрытых русских миллиардеров, за 20 лет в бизнесе он не отдал ни 1-го интервью. У него лицо интеллигента, фигура бойца (Керимов — кандидат в мастера спорта по дзюдо), репутация очаровательного собеседника и жесткого переговорщика. Его состояние Forbes в этом году оценил в $5,5 миллиардов.

Первой вправду большой сделкой бывшего экономиста электротехнического завода в Махачкале стала скупка за $50 млн контрольного пакета акций компании «Нафта Москва» с следующей распродажей ее активов (сеть АЗС в Финляндии, несколько нефтяных компаний) — уже за $350 млн. Конкретно такие операции стали визитной карточкой Керимова. В 2001 году бизнесмен Андрей Андреев лишился — как он утверждал в нескольких интервью, против собственной воли — нескольких больших активов: страховой компании «Ингосстрах», Автобанка, меткомбината «Носта». Эти компании достались «Нафте» Керимова и были ею перепроданы. Андреев утверждал, что покупатели его активов перечислили на счета, обозначенные посредником, только $60 млн, в то время как их настоящая цена превосходила $700 млн. Столичный торгово-офисный центр «Смоленский пассаж» достался «Нафте» за $50 млн и перепродан структурам БИНа, по оценкам, за $150 млн, пакет СПК «Развитие» обошелся «Нафте» в $100 млн, а перепродан структурам Олега Дерипаски типо за $300 млн.

Еще одним источником богатства Керимова стали акции Сбербанка и «Газпрома». В 2004 году он стал брать кредиты в Сбербанке и брать на их акции газовой монополии, потом под залог акций брать новые кредиты и вновь брать акции «Газпрома», а позже и самого Сбербанка. Так ему удалось собрать 6% акций Сбербанка и 4% акций «Газпрома». На начало 2006 года компании Керимова были должны наикрупнейшему банку страны 114 миллиардов рублей. Но перед кризисом 2008-го часть собственных активов, включая акции «Газпрома» и Сбербанка, Керимов продал, что позволило ему погасить кредиты и бросить довольно капитала для новых приобретений.

По-прежнему, он нацелился на компании, у каких были или денежные трудности, или путаница с собственностью. Годом ранее Керимов заполучил по 12,5% акций ОАО «Группа компаний ПИК» у структур ее основоположников Писарева и Жукова. Сумма и условия не раскрывались, но источники, близкие к сторонам сделки, все таки делились подробностями. Керимов типо заплатил за акции символическую сумму, но обещал посодействовать в реструктуризации кредитов и обеспечить ПИК заказы федеральных ведомств, сначала Министерства обороны. У хозяев ПИК не было выбора: короткосрочная задолженность компании превосходила все разумные границы, реализации квартир свалились на 90%, кредиторы арестовывали имущество.

Что было далее? В Группе ПИК и управляющей активами Керимова компании «Нафта Москва» отказались давать комменты для этой статьи, потому Forbes пришлось восстанавливать последовательность событий, опрашивая участников столичного строительного рынка, на очах которых они происходили.

Керимов начал решительно. «Бизнес инвестора в Рф — это административный ресурс», — гласит прошлый управляющий большого столичного строительного предприятия, отлично знакомый с Керимовым. Уже через два денька после сделки стало понятно, что дочерняя структура наикрупнейшго банка-кредитора ПИК компания «Сбербанк Капитал» займется реструктуризацией всей задолженности проштрафившейся компании. Сам Сбербанк согласился реструктурировать имеющиеся кредиты в 14 миллиардов рублей и выделить дополнительное финансирование объемом 12,7 миллиардов рублей. Скоро после возникновения нового совладельца компания первой из строителей получила одобрение комиссии вице-премьера Игоря Шувалова на госгарантии на сумму 14,4 миллиардов рублей до 2014 года.

Недорого продав три девелоперских проекта и свое подразделение «ПИК-Неруд» (эту компанию и недостроенный дом в Афанасьевском переулке в Москве выкупил совладелец ПИК Юрий Жуков), компания выручила еще 6,9 миллиардов рублей и погасила часть кредитов.

Решением денежных заморочек ПИК Керимов не ограничился. Летом в состав совета директоров ОАО ПИК вошли три представителя «Нафта Москва». По настоянию нового собственника бессменный президент ПИК Кирилл Писарев уступил это кресло одному из собственных менеджеров Павлу Поселенову. Поменялась сбытовая политика. «Раньше они смотрели на покупателей сверху вниз, — разъясняет Цогоев из МЦБН. — А при Керимове стало напротив — они стали пробовать заманить покупателя акциями, направить его внимание на собственный продукт».

Выполнил Керимов и свое обещание относительно Министерства обороны. Домостроительные комбинаты, входящие в Группу ПИК, получили заказ на строительство под Подольском 28 домов для военнослужащих, исключительно в 2010 году тут планируется выстроить 265 000 кв. м. Это много: в 2009 году все компании, входящие в Группу ПИК, построили 864 000 кв. м.

За год Сулейман Керимов прирастил собственный пакет акций ПИК с 25% до 31%. Даже если посчитать, что он брал акции по рыночной стоимости, а не получил практически безвозмездно, как убеждают многие участники рынка, на скупку он мог бы издержать около 6,3 миллиардов рублей. По состоянию на 2 апреля его пакет оценивается в 23,7 миллиардов. Доходность минимум 300% годичных.

В чем секрет Керимова? Может быть, в умении уговаривать людей.

Прошедшим летом мастерскую конструктора Алексея Воронцова начали покидать сотрудники. «Нам несколько месяцев не платили заработную плату, — говорил Forbes юный конструктор, — заказов нет. А Воронцов посиживает, запершись у себя». Самым большим заказчиком бюро Алексея Воронцова была тогда компания «Рублево-Архангельское», строившая «город миллионеров» площадью 430 га к северо-западу от Москвы, — она-то и закончила платить. «Во время кризиса мы замедляли финансирование, приостанавливали платежи», — признает генеральный директор ЗАО «Рублево-Архангельское» Ольга Мельникова. До 2008 года Мельникова работала в дочерних структурах Бинбанка, подконтрольного сегодняшнему обладателю проекта «Рублево-Архангельское» Мише Шишханову. На данный момент она увлеченно ведает, сколько тыщ кубометров ила было вывезено из русла Москвы-реки, как осушить болота, как пришлось углубить дно.

Но еще ранее эти земли принадлежали Керимову. Мысль скупить 430 га и выстроить город появилась у него в 2004 году. Сколько он издержал средств, достоверно непонятно — специалисты оценивали издержки примерно в $350 млн. По свидетельству знакомых с ним предпринимателей, Керимов и сам толком не знал, как с этой землей поступить: сначала рассчитывал застроить участок жильем класса люкс, позже друзья уверяли его понизить стоимость и прирастить объем застройки, в 2006 году проект и совсем включили в число приоритетных по программке «Доступное и комфортабельное жилье». Но невзирая на неопределенность концепции, финансировать проект согласился Сбербанк. «Керимов был тогда их акционером, — рассуждает Артем Цогоев, — мог разговаривать впрямую с предправления Андреем Казьминым и доносить свои идеи до менеджеров Сбербанка». «Его нужно созидать, — ведает знакомый с Керимовым предприниматель. — Вот он приходит, обеспеченный, уверенный внутри себя человек. Видно, что разговаривает с олигархами. Есть таковой кинофильм, про человека, который умел дружить, в нем Калягин играл, — итак вот Керимов умеет дружить».

Сначала 2008 года Керимов продал проект «Рублево-Архангельское» Бинбанку, по оценкам, за $5 миллиардов. Сделку кредитовал Сбербанк, который получил 10-процентную долю в проекте. Вышло, что намедни кризиса Сулейман Керимов расстался с долгим и рискованным проектом, а Сбербанк, напротив, ввязался в него. В первом квартале 2009 года кредит, выданный под строительство «города миллионеров», составлял огромную часть от всего объема нуждающихся в реструктуризации кредитов Сбербанка строительным компаниям.

Будет ли построен город? Нужный объем инвестиций в проект Ольга Мельникова оценивает в $9 миллиардов, самый оптимистичный срок реализации — 2017 год. «Такой объем площадей рынку трудно переварить, — колеблется Мария Литинецкая. — Цены на жилище, которые они закладывают в бизнес-план ($6000 за кв. м), кажутся высочайшими. В Москве на данный момент цены на новостройки стартуют от 80 000 рублей за кв. м».

Но это уже боль в голове не Керимова. Избавившись от подмосковного «Рублево-Архангельского», предприниматель вновь принялся обзаводиться недвижимостью, но уже в Москве. Первой покупкой стал «Военторг» на Воздвиженке — структуры «Нафты» выкупили этот перестроенный офисно-торговый комплекс в 2-ух шагах от Кремля у группы АСТ бизнесмена Тельмана Исмаилова. Люди Керимова ускорили темпы достройки строения, пересмотрели рекламную стратегию: снизили ставки на кабинеты с заоблачных $1500 до $700–800 за кв. м. Объект длительно стоял пустым, но с приходом Керимова все поменялось, стало понятно, что он будет приносить доход, гласит управляющий директор компании Praedium Oncor International Миша Гец.

Последующий предмет энтузиазма Керимова находится в нескольких сотках метров от «Военторга» — это гостиница «Москва». Предприниматель выкупил у «ОЭК-Финанс», дочерней компании столичного правительства, половину компании Konk, которая с озари прошедшего года держит под контролем ЗАО «Декорум», — ему, в свою очередь, принадлежит 51% ОАО «Декмос», достраивающего гостиницу.

По версии чиновников, права на одну вторую Konk они заполучили, выплатив Deutsche Bank просроченный «Декмосом» кредит (чтоб гостиница не досталась германским банкирам). Ничего подобного, это была рейдерская атака, утверждал в письме министру внутренних дел Рашиду Нургалиеву генеральный директор «Декорума» Виталий Гогохия. В июне против Гогохия возбудили уголовное дело по статье о мошенничестве, и на данный момент он прячется. Депутат Госдумы Ашот Егиазарян, которого именуют реальным обладателем «Декорума», в отъезде, произнесла Forbes его ассистент.

Меж тем у Керимова есть возможность установить практически полный контроль над гостиницей «Москва». В ноябре правительство Москвы занесло находящиеся в принадлежности городка пакеты акций 15 гостиниц, в множестве которых «Москва» и «Россия» (другими словами большой земляной участок у стенок Кремля, где ранее размещалась наибольшая в СССР гостиница), в уставный капитал вновь сделанной «Гостиничной компании». Цена вносимого имущества была оценена приблизительно в $1 миллиардов. Еще $1 миллиардов, только валютными средствами, был должен внести в УК инвестор — зарегистрированная на Каймановых островах компания Russia Real Estate Fund L.P. (RREF), подконтрольная, как говорят в столичном правительстве, южноамериканскому миллиардеру Рональду Лаудеру — отпрыску основоположницы косметической империи Estee Lauder (представители Лаудера отказались давать комменты для этой статьи).

При чем тут Керимов? Дело в том, что инвестора, готового в кризис вложить млрд в московские гостиницы, правительству Москвы посодействовала найти зарегистрированная в Швейцарии компания Altitude Management. Русское консульство Altitude размещается в том же бизнес-центре, где до недавнешнего времени находился кабинет «Нафты» и где базируется «Сбербанк Капитал». Управляющим Altitude является прошлый генеральный директор «Нафта Москва» Татьяна Башмакова. А членами совета директоров ОАО «Гостиничная компания» — Александр Ильичев, Лена Коровина и Ира Павликова. По официальной версии, Башмакова с командой ушла от Керимова и развивает проект без помощи других. Но все перечисленные менеджеры по состоянию на 31 марта входят и в совет директоров керимовского «Военторга». «RREF — это люди Керимова», — утверждает источник Forbes, близкий к сделке.

Что делать с набором гостиниц различного размера и класса? Это на данный момент решает гендиректор «Гостиничной компании» Дмитрий Корявов, прошлый топ-менеджер ВГТРК и замминистра печати. Начинать он подразумевает с сотворения одного бренда и единой системы закупок.

Опрошенные Forbes специалисты единодушны в том, что Керимов не оставит для себя все обретенные объекты недвижимости. «Он же не девелопер, у него нет ни людей, ни штата, ни желания развивать это, — гласит председатель совета директоров компании «Спарта Холдинг Корпорейшн» Алексей Шепель. — Он покупает, чтоб продать». «Недвижимость на данный момент не самое перспективное направление, — соглашается Артем Цогоев. — Единственное вероятное финансирование сделок на данный момент — это спекуляция, другими словами расчет на перепродажу».

Мысль собрать воедино московские гостиницы появлялась у Сулеймана Керимова еще в 2006 году, но тогда ее осуществлению помешала авто трагедия в Ницце, после которой предприниматель длительно выздоравливал. 2-ой заход? «Это очень на него похоже, — кивает знакомый Керимова. — В бизнесе не принято кидать дело, не доведя его до конца. В особенности когда «есть тема».


Похожие записи:

Оставить комментарий

Реклама
При копировании материалов активная ссылка на Женский портал обязательна.
Вход | Thanks ssmm.org.ua